Chỉ dựa vào thỏa thuận sẽ khó làm dự án lớn
Bởi trong công tác phát triển bất cứ dự án thuộc lĩnh vực nào thì mặt bằng cũng luôn là khâu khó tập trung nhất. Doanh nghiệp (DN) không có quyền thu hồi,ựthảoluậtĐấtđaisửađổiChuyểncáikhóchodoanhnghiệbảng cược tỷ số không được áp chế tài, chỉ dựa vào thỏa thuận thôi thì sẽ rất khó để làm, đặc biệt là với những dự án lớn.
Ông Điền phân tích, để làm các khu du lịch, khu đô thị trong đó có hạ tầng, có nhà ở, trung tâm thương mại, vui chơi giải trí… đòi hỏi diện tích đất rất lớn. Để DN tự đi thỏa thuận với người dân rồi gom đất sẽ dẫn đến tình trạng không thống nhất, "ông" này đồng ý giá này nhưng "ông" khác lại đòi giá cao hơn hoặc không đồng ý giao đất. Nhiều trường hợp cả dự án lớn, được đầu tư bài bản, tổng thể nhưng vẫn bị chừa ra vài chỗ loang lổ, dang dở do người dân không chấp nhận bàn giao đất, khiến dự án không đạt được mục tiêu.
Bên cạnh đó, DN phát triển dự án thường làm theo kiểu cuốn chiếu, vấn đề dòng tiền quan trọng hàng đầu. Nếu chờ có đủ hết đất mới làm thì sẽ không đạt hiệu quả về dòng tiền. Vì thế, nhà đầu tư sẽ chọn phương án làm từng giai đoạn, bỏ tiền khai thác một phần, sau đó xây dự án, đưa vào hoạt động, có doanh thu sẽ lấy tiền đó làm tiếp. Đến khi làm tiếp giai đoạn sau, người dân lại không chịu giao đất theo thỏa thuận cũ, đòi tăng giá thì chi phí cũng sẽ đội lên, không chỉ làm khó DN mà còn kéo theo giá thành sản phẩm tăng lên, chịu thiệt cuối cùng là người tiêu dùng.
Luật Đất đai cần bổ sung khu du lịch, vui chơi giải trí và khu đô thị trong các khu kinh tế cũng thuộc trường hợp thu hồi đất
NGUYỄN TÚ
"Luật Đất đai nên bổ sung trường hợp thu hồi đất đối với khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng. Nhà nước đứng ra thu hồi, lập quy hoạch, lập dự án, sau đó mới đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực, kinh nghiệm một cách công khai, minh bạch. Đây mới là cách làm tổng thể, bài bản, đi đúng hướng quy hoạch phát triển. Theo đúng trình tự, nhà nước thu hồi, đền bù đất xong mới có quyết định thu hồi đất, sau đó đấu thầu thì sẽ không vướng, không xảy ra khiếu kiện. Luật Đầu tư đã quy định rõ ràng nhà nước được lập dự án, lên phương án đền bù, thực hiện đền bù, thu hồi đất theo quy trình này nên luật Đất đai cũng cần quy định chi tiết theo hướng hỗ trợ cho luật Đầu tư. Nếu để DN tự "bơi", tự chật vật lo phần khó nhất thì không thể phát triển đô thị, kinh tế một cách bài bản được", TS Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.
Du lịch, khu đô thị đều cần được khuyến khích phát triển
Không chỉ bị bỏ quên trong danh mục thu hồi đất để phát triển các dự án trọng điểm của địa phương, những sản phẩm du lịch tầm cỡ cũng bị "lãng quên" khi xây dựng chính sách nhà nước hỗ trợ thu hồi đất trong khu kinh tế. Hiện nay, cả nước có 18 khu kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và cả nước. Trong khu kinh tế có các khu chức năng như khu công nghiệp, khu dịch vụ, du lịch, khu vui chơi giải trí, khu đô thị.
Khu kinh tế được đưa vào danh mục cần được phát triển và khuyến khích đầu tư, được hưởng các chính sách về tiền thuê đất, sử dụng đất, thuế thu nhập... tương ứng với địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thế nhưng, chỉ các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan mới được nhà nước hỗ trợ thu hồi đất. Trong khi đó, các khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị và các khu chức năng khác thì DN phải "tự lực cánh sinh".
Thực tế, các điển hình đặc khu kinh tế thành công trên thế giới đã chứng minh du lịch đóng góp vai trò vô cùng quan trọng. Đơn cử, tại đặc khu kinh tế Iskandar của Malaysia. Iskandar là dự án quan trọng bậc nhất, được xem là một Singapore mới trong lòng Malaysia, với mục tiêu thu hút hơn 100 tỉ USD vốn đầu tư trong vòng hai thập niên (2006 - 2025). Iskandar được xây dựng thành thương hiệu và hình ảnh một trung tâm kinh tế hiện đại có vị trí chiến lược, kết nối toàn cầu nhằm thu hút nhà đầu tư và người lao động chất lượng cao đến đầu tư, sinh sống và làm việc.
Chính phủ Malaysia xác định các ngành kinh tế mũi nhọn của từng khu vực để phát triển, chứ không phát triển tràn lan. Đặc biệt, các khu kinh tế này đã tận dụng nguồn tài nguyên du lịch, định hướng phát triển xanh và bền vững. Đây là điều kiện rất quan trọng trong định hướng phát triển bền vững, bảo tồn môi trường và tận dụng tài nguyên để phát triển du lịch. Hay như đảo Hải Nam của Trung Quốc, nằm gần VN, có đủ các yếu tố về điều kiện thiên nhiên để có thể phát triển gần như toàn bộ loại hình dịch vụ, từ du lịch nghỉ dưỡng, mua sắm, khám phá, giải trí, y tế…
Chính phủ Trung Quốc đã ban hành rất nhiều chính sách ưu đãi cho đảo Hải Nam, với chủ trương xây dựng hòn đảo thành khu kinh tế đặc biệt, khu thương mại tự do để thu hút đầu tư và du lịch, thúc đẩy hơn nữa nhiều ngành nghề phát triển. Nơi đây có các trung tâm mua sắm miễn thuế lớn nhất thế giới với khoảng 800 thương hiệu. Với các chính sách được chính phủ Trung Quốc phê duyệt, các khu thương mại miễn thuế, khu vui chơi giải trí lớn được phân bổ gần như khắp địa điểm du lịch trên đảo. Nhờ vậy, ngay sau đại dịch, doanh thu du lịch và doanh thu miễn thuế của đảo Hải Nam đã nhanh chóng đạt mức tăng 30% so với năm trước đại dịch. Đồng thời, GDP của Hải Nam tăng 4,2% và gấp 2 lần so với tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc là 2,3%, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế của quốc gia này trong giai đoạn khó khăn hậu Covid.
Chuyên gia kinh tế, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, cho rằng dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đã nêu rõ các trường hợp thu hồi đất gồm dự án nhà ở thương mại; dự án hỗn hợp nhà ở kinh doanh thương mại, dịch vụ thì có thể hiểu rằng bao gồm tất cả hoạt động vui chơi, giải trí nói chung. Thế nhưng có nhiều địa phương lại hiểu rất cứng nhắc nên cần thiết phải bổ sung khu đô thị mới kết hợp khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng cho DN dễ dàng thực hiện. Đồng thời, VN cũng cần phải thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới để tạo ra môi trường sống xanh, sạch, an toàn cho người dân. Hay tại các khu kinh tế cũng cần bổ sung thêm khu giải trí tổ hợp đa năng, khu đô thị và khu chức năng khác… thuộc diện thu hồi đất.
Không chỉ vậy, trong các khu kinh tế cũng phải liệt kê thêm các dự án trang trại nông nghiệp xanh, quy mô lớn vào những trường hợp cần thu hồi đất để phát triển nông nghiệp, vì đây là ngành kinh tế chủ lực của VN. Việc quy định thu hồi đất đối với phát triển khu đô thị mới trong luật Đất đai cũng bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, bởi vì luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng và luật Đầu tư cũng có các chế định, quy định về phát triển các khu đô thị mới. Chỉ có luật hóa thì mới có thể thúc đẩy phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn như mục tiêu đề ra.
TS Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh: Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay vẫn theo hướng chung chung, thiếu cụ thể. Chung chung thì DN rất khó làm, đụng đâu vướng đó mà dễ phát sinh cơ chế xin - cho. Cần thay đổi định hướng, xây dựng luật dựa trên nguyên tắc nhất quán: Cái gì tư nhân làm khó thì nhà nước phải đứng ra làm. Khi giao đất thì đảm bảo nguyên tắc công bằng dựa trên phương thức đấu thầu. Không phân biệt DN nhà nước hay tư nhân, đấu thầu công khai, minh bạch lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực, tiềm lực và kinh nghiệm.